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古建筑价格评估鉴证


古建筑价格评估鉴证


古建筑通常是指具有历史意义的古代民用和公共建筑以及包括民国时期的建筑,古建筑评估业务包括旧城改造拆迁的涉古建筑物(如古民居)拆迁补偿价值评估;投资或收购风景旅游区经营权时的涉古建筑物价值评估;再如古建筑损坏的价值贬损评估等。种类较多:

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第一类是帝王和各级统治者的宫殿、陵寝、城防、苑囿、坛庙、王府、衙署等建筑。第二类是民间建筑,包括与广大人民生活密切相关的私家园林和住宅民居,以及许许多多各式各样的祠堂、会馆、楼阁、书院、戏台等公共性建筑。第三类是有关生产和科学技术的古代建筑物,如自春秋、战国秦汉时期以来的水利工程安丰塘、都江堰、灵渠、大运河等都是十分重要的古代建筑遗物。第四类是宗教建筑。其中数量最多的则是佛教建筑,或是一些中国传统宗教道教的宫观建筑。第五类是纪念性建筑物,它们或与著名人物有关,或与重大事件有关,如一些祠、庙等,都具有一定的历史价值。根据古建筑是否列入不动产文物保护范围,分为文物保护古建筑与非文物保护类古建筑两大类。

古建筑价格评估的基本原则:根据评估目的所要体现的价值类型,明确评估的是古建筑的市场价值,或是投资收益价值,还是修复价值。遵循价值规律,预期收益原则、替代原则、最佳有效利用原则、供需原则等。评估实施过程中,对同一评估标的,不同的经济行为、不同的评估目的,价值评估的技术处理的侧重点会有所不同,宜采取不同的评估技术处理。列入不动产文物保护范围类古建筑与非文物保护类古建筑进行区分估价。

古民居功能定位就是住宅,但与现代住宅相比,在确定作为住宅用途的前提下,有不同的特点及优劣。使用价值(居住)为主,同时受历史价值、艺术价值、科学价值、精神价值的影响。评估目的主要是买卖、投资交易了解价值。宜根据该类型住宅功能表现的市场状况,分析影响该类型房屋价值的各种因素,包括区域因素、个别因素,以该类型市场背景,再分析由于古建筑所具有的特性所能引起价值的超值幅度、或是贬损幅度。

文物保护类的古建筑价值,组成的重点主要是历史价值、艺术价值、科学价值、精神价值方面,评估应根据标的特性的不同,分别对待。古建筑损坏的价值贬损评估,则适合的评估方法为重建成本法,评估技术考虑修复所需的成本费用,以及停业所发生的经营贬损价值等。



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